Koncentracja na ekologicznych aspektach zarządzania nieruchomościami to znak czasów, w których zmiany klimatyczne są realnym zagrożeniem, bezpośrednio wpływającym na jakość pracy i codziennego życia. Konieczne stało się przewartościowanie dotychczasowych standardów i wprowadzenie do branży biurowej tematyki gospodarki obiegu zamkniętego (GOZ) jako narzędzia hamującego skutki ocieplenia klimatu.
Cyrkularny model biznesowy zakłada, by możliwie jak najdłużej utrzymać cykl przydatności produktów i materiałów. Według klasyfikacji Ellen MacArthur Foundation i klasyfikacji ReSOLVE (akceptowanej przez Komisję Europejską) można wyodrębnić 6 obszarów takich aktywności: regeneracja, współdzielenie, optymalizacja, zamykanie obiegu, wirtualizacja, wymiana.
Nie więcej niż 12% europejskiej gospodarki ma zamknięty charakter, jesteśmy więc dopiero na początku drogi. Dotarliśmy jednak do momentu, w którym wszystkie działania wyszczególnione w klasyfikacji GOZ są zauważalne w przestrzeni biurowej.
Biura oszczędzają energię
Państwa członkowskie ONZ przyjęły w 2015 roku agendę na rzecz zrównoważonego rozwoju 2030. Dokument ten zawiera 17 celów, które są rodzajem zobowiązania i drogowskazu dla światowych gospodarek. Co więcej, Dyrektywa Parlamentu Europejskiego i Rady Europy 2010/31/UE z 19 maja 2010 roku w sprawie charakterystyki energetycznej budynków nakłada na państwa członkowskie Unii Europejskiej obowiązek realizacji obiektów o niemal zerowym zużyciu energii (określonym normą EN 15603:2008).
Od 31 grudnia 2018 r.oku warunek ten musi zostać spełniony w przypadku budynków użyteczności publicznej, a od 31 grudnia 2020 roku będzie obowiązywać także dla wszystkich nowych inwestycji budowlanych.
W regeneracji, czyli wykorzystywaniu odnawialnej energii i surowców, przejawia się dążenie do samowystarczalności budynków. Część obiektów już jest przynajmniej częściowo zasilana energią słoneczną (panele fotowoltaiczne umieszczane są na dachach i elewacjach), niektórzy inwestorzy decydują się także na instalację pomp ciepła wykorzystujących energię niskotemperaturową z ziemi, a systemy odzyskiwania wody deszczowej są codziennością w nowo realizowanych inwestycjach.
W obliczu zmian światopoglądowych na znaczeniu zyskała ekonomia współdzielenia. Przemyślane gospodarowanie powierzchnią, obok funkcjonalnego zyskało również wymiar ekologiczny, stąd rosnąca popularność elastycznych przestrzeni biurowych, a także usług obniżających koszty energetyczne i finansowe, typu carsharing, wypożyczalnie firmowych rowerów oraz organizowanie komunikacji grupowej dla pracowników.
W zarządzanych przez nas obiektach promujemy ekologiczny transport, zachęcamy do korzystania z komunikacji publicznej, duży nacisk kładziemy również na udogodnienia dla rowerzystów. Zapewniamy odpowiednią liczbę stojaków na parkingach zewnętrznych i wewnętrznych oraz szatnie z pełnym wyposażeniem. Na terenie inwestycji udostępniamy stacje do ładowania pojazdów elektrycznych oraz ładowarki dla elektrycznych rowerów i hulajnóg. Odpowiadamy w ten sposób na potrzeby rynku, a zarazem nieprzekonanych zachęcamy do zmiany codziennych przyzwyczajeń komunikacyjnych, ponieważ każda mała zmiana ma znaczenie.
mówi Magdalena Błądek, dyrektorka działu zarządzania powierzchniami biurowymi w Apsys Polska
Zarządcy obniżają koszty
Umiejętność optymalizowania wydatków na opłaty eksploatacyjne dziś jest jedną z najbardziej pożądanych kompetencji zarządców budynków. Priorytetami w zielonym zarządzaniu nieruchomościami są niskoemisyjność, redukowanie zużycia energii elektrycznej i wody oraz ograniczanie odpadów. Wśród rozwiązań stosowanych przez Apsys Polska wymienić można m.in. modernizacje oświetlenia na system LED, oczujnikowanie powierzchni oraz automatyzację zarządzania instalacjami.
Firma Apsys Polska rozpoczęła działalność zarządczą na rynku nieruchomości biurowych po ponad 20 latach aktywności w segmencie handlowym. Analogie między rynkami pozwolą nam wykorzystać w zarządzaniu obiektami biurowymi pewne już wypracowane i sprawdzone rozwiązania. W obu przypadkach ważna jest równowaga środowiskowa, jakość przestrzeni, do której zapraszamy konsumenta lub pracownika. Apsys Polska ma wieloletnie doświadczenie w promowaniu i wdrażaniu praktyk ekologicznych, wyniesione wprost z rynku handlowego. Właśnie na potrzeby centrów handlowych stworzyliśmy proekologiczny program „Think Green”, informujemy o zielonych rozwiązaniach stosowanych w obiektach, wprowadzamy technologie minimalizujące negatywny wpływ infrastruktury na środowisko, współpracujemy z najemcami i lokalnymi władzami, koncentrując nasze działania wokół tematu zrównoważonego funkcjonowania. Inteligentne, efektywne korzystanie z zasobów ma szczególne znaczenie również w budynkach biurowych, które potrzebują znacznej ilości energii elektrycznej.
mówi Magdalena Błądek
Pierwsze biura z recyklingu
Idea projektowania przy minimalnej ingerencji w ekosystem, jako forma zamykania obiegu, przybrała realny kształt na polskim rynku biurowym, gdy powstało pierwsze w naszym kraju biuro z materiałów pochodzących z recyklingu (na poziomie 75-80%). Ekologiczne podejście do wykorzystywania energii i produktów (m.in. poprzez analizowanie śladu węglowego) zostało sformułowane w regułę 3R: reduce, reuse, recycle. Wśród materiałów zastosowanych w niemal całkowicie ekologicznym biurze znalazły się m.in. naturalny korek, folia biodegradowalna, blaty z przetworzonych plastikowych butelek czy meble z „drugiej ręki”.
Zwiększenie nacisku na sferę funkcjonalną i proekologiczną spowodowało, że obecnie coraz częściej obserwujemy efekty tzw. odwróconego procesu projektowego. Architekci w pierwszej kolejności poszukują materiałów i analizują ich wpływ na środowisko, a następnie opracowują koncepcję ich zastosowania w aranżacji powierzchni biurowej. Rośnie również świadomość ekologiczna samych pracowników – oczekiwanymi rozwiązaniami w biurach są nie tylko kompozycje roślinne, ale także zaawansowane urządzenia do segregacji odpadów, magazynowania wody deszczowej, kompostowniki, perlatory. Jako zarządca i deweloper promujemy recykling wody deszczowej, pokazując, na czym w praktyce polega gospodarka obiegu zamkniętego.
podkreśla Magdalena Błądek
Rozwiązania proekologiczne stają się kwestią priorytetową w projektowaniu powierzchni komercyjnych – naturalna roślinność w biurach owszem ma walory estetyczne, ale ważne są przede wszystkim jej oczyszczające właściwości. W trosce o zdrowe warunki pracy do fit out’u na stałe wprowadzono staranny dobór roślin filtrujących powietrze. Podobnie zagospodarowywane są zewnętrzne części wspólne. W tym zakresie własny model działania wypracowała firma Apsys Polska. Na terenie nieruchomości propaguje rezygnowanie ze zbyt dużej powierzchni utwardzonej na rzecz wykonywania nasadzeń i wprowadzania bioróżnorodności zgodnej z wytycznymi certyfikatów ekologicznych. Wizja powrotu do natury wpisana w trend biophilic design jest na tyle atrakcyjna, że szybko przełożyła się na wzrost poziomu zadowolenia pracowników i ich efektywność.
Wirtualizacja i wymiana w służbie środowisku
Coraz więcej firm rezygnuje z materiałów drukowanych na rzecz wersji elektronicznych, kolejne procesy są przenoszone do przestrzeni wirtualnej. Z perspektywy ekologów wirtualizacja ogranicza produkcję i sprzyja zachowaniu równowagi środowiskowej. W tym kontekście postęp technologiczny idzie w parze z rozwojem świadomości ekologicznej. Współczesne rozumienie pojęcia smart workplace oznacza większą wydajność pracy przy jednoczesnej mniejszej eksploatacji ekosystemu. Technologia ma dziś służyć środowisku, a nie mu zagrażać.
Wymiana jest w klasyfikacji działań w gospodarce obiegu zamkniętego kategorią obejmującą wdrażanie nowych standardów, zastępowanie przestarzałych rozwiązań takimi, które nie ingerują w środowisko naturalne. Rezygnacja z plastikowych opakowań i naczyń w przestrzeni biurowej to tylko jeden z przykładów tej postawy. Zgodnie z zasadą, że dla każdego materiału można znaleźć eko odpowiednik, w najbliższej przyszłości będziemy świadkami stopniowego odwrotu od kolejnych produktów.
Przyszłość ekologicznych budynków
Nie ulega wątpliwości, że zielone rozwiązania są przyszłością polskiego rynku biurowego, który pod tym względem już dziś nie ustępuje europejskim standardom. Minęło 10 lat od przeprowadzenia pierwszej w kraju certyfikacji ekologicznej budynku w systemach BREEAM i LEED. Stopniowo upowszechnia się również jeden z najnowszych certyfikatów, opracowany w 2014 roku w Stanach Zjednoczonych – WELL Building Standard, skupiający się na dobrostanie, zdrowiu i komforcie użytkowników budynków. W tym systemie ocena jest podzielona na 7 kryteriów: powietrze, woda, odżywianie, światło, kondycja fizyczna, komfort oraz umysł.
Szczegółowo analizowane są parametry związane z zapewnianiem zdrowego mikroklimatu, w tym eliminowanie ewentualnych zanieczyszczeń organicznych i chemicznych w wodzie użytkowej, dostęp do naturalnego światła, akustyka czy jakość żywności w kantynach pracowniczych.
Obecnie Polska przoduje w regionie Europy Środkowo-Wschodniej w zakresie certyfikacji BREEAM i LEED, przy największym udziale obiektów biurowych. Coraz więcej inwestycji w sektorze komercyjnym uzyskuje również certyfikaty BREEAM-In-Use i LEED EB O+M, potwierdzające m.in., że budynek jest zarządzany zgodnie z zasadami zrównoważonego rozwoju.
Apsys Polska jest liderem certyfikacji prośrodowiskowej. Większość obiektów zarządzanych przez spółkę posiada certyfikat BREEAM na poziomie „very good” lub „excellent”. Jeszcze na etapie budowy, należące do Apsys Polska centrum Posnania uzyskało certyfikat BREEAM New Build z oceną „excellent” w obszarze „funkcjonowanie nieruchomości” oraz oceną„outstanding” w obszarze „zarzadzanie budynkiem”. W swoich działaniach organizacja opiera się na certyfikacie ISO 14 001.
Pamiętajmy, że decyzje podejmowane na etapie zarządzania nieruchomościami są częścią większej całości, długotrwałego i skomplikowanego procesu. Dbając o obszary, które w naszym autorskim programie przeznaczonym na potrzeby rynku biurowego określiliśmy jako „The Space, The Place, The People”, włączamy się w działania na rzecz zrównoważonego rozwoju. Bezpośrednio dla branży nieruchomości istotne są takie wyzwania jak m.in. minimalizacja negatywnego wpływu miasta na środowisko, budowa zrównoważonej infrastruktury, przeprowadzanie procesów certyfikacji środowiskowej, zapewnienie bezpieczeństwa sanitarnego, ochrona klimatu oraz dbanie o dostęp do energii i oszczędne gospodarowanie nią. Naszą rolę postrzegam szeroko, poza wdrażaniem własnych rozwiązań prowadzimy akcje edukacyjne w kwestiach zmian klimatu, zwiększające świadomość użytkowników zarządzanych przez nas obiektów oraz społeczności lokalnej.
dodaje Magdalena Błądek
źródło: materiały prasowe
